2018年，市场参与者担忧中国的房地产市场将会持续衰退，导致中国房地产行业估值被严重压缩。恒生中国内地地产指数去年录得-8.04%跌幅1。 2018年第3季，由于发展商面对严峻的融资环境及日渐收紧的房产政策而变得审慎，土地流拍的宗数飙升。 通常9月至10月是新房销售的旺季，然而，2018年1-10月，全国商品房销售面积增速降至2.2%2，相比于2017年同期增速8.2% 3。
2018年12月起，我们已经累积了一些负债比率较低、拥有稳固基本面的发展商龙头的仓位 ，因为我们预期见到其估值修复。我们于估值处于极低水平时购入这些企业股份，当时部分投资者似乎对房地产市场及发展商盈利的前景过度悲观。有一家受打击最严重的公司，其企业价值对比土地成本折让率达80%4。我们认为中国房地产市场的下行风险会被较好控制：房地产对中国2017年国内生产总值的贡献达9.4%5，我们认为政府不希望看见房地产走下坡 。 2018年底，虽然打击投机活动的措施持续，我们观察到一些宽松政策开始推出。当局很有可能给与地方政府更大灵活性，以根据其市场需求对楼市政策作出微调。以山东省荷泽市为例，于2017年实施的三年禁售期政策已被撒销，发展商亦获准使用更多从房屋预售所得的资金。在荷泽市之后，中国最大规模的城市之一广州，亦放宽了对住房销售的限制，以改善房产物业的流动性。
2019年第1季，房地产股票为我们的基金表现做出了显著的贡献。高频数据显示房地产市场的交易节奏加快 ，主要城市的房地产交易于3月份录得升幅。3月1日至29日，30个大中城市的商品房成交按年增长达24.1%，相比于本年1月至2月录得的-4.7%负增长6。我们认为房地产市场由以下三项主要因素推动：
首先，3 月份的全国人民代表大会会议中并无推出抑制房地产市场的措施，使政策压力得以纾缓。另外，地方政府现时拥有更多权力微调房地产政策，当中包括针对房产购买、转售及定价的限制。
第二，发展商的整体融资状况因政府持续促进资金流动性而得以改善。美国联邦储备局及欧洲中央银行偏鸽派 的立场使市场的风险胃纳增加，带动房地产企业的融资成本相应回落。发展商能透过不同渠道募集资金，例如发行离岸美元债券、在岸人民币债券及房产发展贷款。市场担心发展商在面临现金流收紧或融资情况转差时，可能会盲目抛售库存，融资环境改善缓解了市场的忧虑。
第三，交易数据显示2019年第1季的房地产销售稍胜预期，加上不少企业的业绩报告显示其2018年的盈利仍然稳定，令市场重拾信心。现时大部分中国城市的住宅库存偏低，市场复苏的步伐可能较预期更为迅速。
预计2019年国有企业及私营企业合计的每股盈利可能达到8%至10%，当中房地产对每股盈利增长的贡献约占25%7。我们仍然看好能见度较高的优质房地产企业，并预期这些行业龙头在未来数年将持续抢占市场份额。
【1】资料来源：Bloomberg，截至2018年12月
【2】资料来源：国家统计局，截至2019年1月
【3】资料来源：国家统计局，截至2018年1月
【4】资料来源：iMoney，截至2019年4月
【5】资料来源：Citi Research，截至2019年4月; NBS, Citi Research estimates, REI Driving factor= 1.5-1.7X
【6】资料来源：CICC，截至2019年4月
【7】资料来源：Goldman Sachs，截至2019年1月; Factset, Goldman Sachs Global Investment Research
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