中國房地產市場復蘇早於預期


2018年,市場參與者擔憂中國的房地產市場將會持續衰退,導致中國房地產行業估值被嚴重壓縮。恒生中國內地地產指數去年錄得-8.04%跌幅1。 2018年第3季,由於發展商面對嚴峻的融資環境及日漸收緊的房產政策而變得審慎,土地流拍的宗數飆升。 通常9月至10月是新房銷售的旺季,然而,2018年1-10月,全國商品房銷售面積增速降至2.2%2,相比於2017年同期增速8.2% 3

2018年12月起,我們已經累積了一些負債比率較低、擁有穩固基本面的發展商龍頭的倉位 ,因為我們預期見到其估值修復。我們於估值處於極低水準時購入這些企業股份,當時部分投資者似乎對房地產市場及發展商盈利的前景過度悲觀。有一家受打擊最嚴重的公司,其企業價值對比土地成本折讓率達80%4。我們認為中國房地產市場的下行風險會被較好控制:房地產對中國2017年國內生產總值的貢獻達9.4%5,我們認為政府不希望看見房地產走下坡 。 2018年底,雖然打擊投機活動的措施持續,我們觀察到一些寬鬆政策開始推出。當局很有可能給與地方政府更大靈活性,以根據其市場需求對樓市政策作出微調。以山東省荷澤市為例,於2017年實施的三年禁售期政策已被撒銷,發展商亦獲准使用更多從房屋預售所得的資金。在荷澤市之後,中國最大規模的城市之一廣州,亦放寬了對住房銷售的限制,以改善房產物業的流動性。

2019年第1季,房地產股票為我們的基金表現做出了顯著的貢獻。高頻數據顯示房地產市場的交易節奏加快 ,主要城市的房地產交易於3月份錄得升幅。3月1日至29日,30個大中城市的商品房成交按年增長達24.1%,相比於本年1月至2月錄得的-4.7%負增長6。我們認為房地產市場由以下三項主要因素推動:

首先,3 月份的全國人民代表大會會議中並無推出抑制房地產市場的措施,使政策壓力得以紓緩。另外,地方政府現時擁有更多權力微調房地產政策,當中包括針對房產購買、轉售及定價的限制。

第二,發展商的整體融資狀況因政府持續促進資金流動性而得以改善。美國聯邦儲備局及歐洲中央銀行偏鴿派的立場使市場的風險胃納增加,帶動房地產企業的融資成本相應回落。發展商能透過不同管道募集資金,例如發行離岸美元債券、在岸人民幣債券及房產發展貸款。市場擔心發展商在面臨現金流收緊或融資情況轉差時,可能會盲目拋售庫存,融資環境改善緩解了市場的憂慮。

第三,交易數據顯示2019年第1季的房地產銷售稍勝預期,加上不少企業的業績報告顯示其2018年的盈利仍然穩定,令市場重拾信心。現時大部分中國城市的住宅庫存偏低,市場復蘇的步伐可能較預期更為迅速。

預計2019年國有企業及私營企業合計的每股盈利可能達到8%至10%,當中房地產對每股盈利增長的貢獻約佔25%7。我們仍然看好能見度較高的優質房地產企業,並預期這些行業龍頭在未來數年將持續搶佔市場份額。

【1】資料來源:Bloomberg,截至2018年12月

【2】資料來源:國家統計局,截至2019年1月

【3】資料來源:國家統計局,截至2018年1月

【4】資料來源:iMoney,截至2019年4月

【5】資料來源:Citi Research,截至2019年4月; NBS, Citi Research estimates, REI Driving factor= 1.5-1.7X

【6】資料來源:CICC,截至2019年4月

【7】資料來源:Goldman Sachs,截至2019年1月; Factset, Goldman Sachs Global Investment Research

免責聲明

這份文件是基於管理預測及反映當時的情況和我們在截至這個日期的看法,所有這些資訊都隨時有所變化。在編制這份文件時,我們依賴和假設了所有可以從公共來源獲得的資訊的準確性和完整性,並沒有進行獨立的驗證。本文件中的所有意見或估計全是行健資產管理有限公司截至這個日期的判斷,如有更改恕不另行通知。

投資基金涉及風險。閣下有機會損失部分或全部的投資。不應單靠此宣傳資料而作出投資決定,建議閣下投資前請參閱基金說明書,了解風險因素等資料。過往表現不可作為日後表現的基準。閣下如有疑問,謹請與閣下的財務顧問聯絡及諮詢專業意見。此檔由行健資產管理有限公司刊發及並未經證券及期貨事務監察委員會審核。

本資料提及任何行業的目標價格及未來表現預測並不獲確保能達至的。投資組合內的現有投資可能有也可能沒有所討論的行業,有關本文所述特定行業的任何提述戓推論並不構成購買,出售戓持有該行業的證券的建議。請注意任何行業的未來表現預測將隨時變改及截至本介紹的日期。目標價格只作作所設定目標及並不能視為保證或確認本資料提及的行業的投資將來可達至的結果。